學(xué)思想強(qiáng)黨性重實(shí)踐建新功·為民解煩憂③ | 微改造讓老舊小區(qū)迎“第二春”

夾在廣園客運(yùn)站和兩條高架圍成的三角區(qū)，“血脈不暢”、漸顯老態(tài)的廣信片區(qū)迎來了“第二春”。2021年，在住建部門的牽頭下，片區(qū)微改造項(xiàng)目啟動(dòng)，居民權(quán)益成為首要考量，怎么改先聽居民說。近日，微改造項(xiàng)目亮相，原本8棟樓被分隔成6個(gè)小區(qū)，如今拆掉圍墻連片改造，難以使用的閑置空間被整合激活，困擾居民多時(shí)的出行不便、活動(dòng)空間匱乏等問題被逐一破解。

作為廣州市老舊小區(qū)“大師作”的三個(gè)項(xiàng)目之一，改造巧妙運(yùn)用性價(jià)比高、又有地方特色的馬賽克瓷磚、水磨石，營造出精巧實(shí)用的嶺南特色小區(qū)風(fēng)貌?！盎卮骸敝笕绾巍扒啻撼ｑv”？住建部門以新近實(shí)施的《廣州市引入社會(huì)資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試行辦法》為指引，采用“先嘗后買”等方式鼓勵(lì)業(yè)主授權(quán)社會(huì)資本提供物管服務(wù)，實(shí)現(xiàn)“一次改造，長期保持”。

怎么改先聽居民說 爬樓訪談像做“田野調(diào)查”

二機(jī)廠宿舍、汽車廠宿舍、勝風(fēng)宿舍……廣園客運(yùn)站西側(cè)，建于上世紀(jì)90年代的6個(gè)房改房小區(qū)，組成了735戶居民的廣信片區(qū)。大院外，旁邊是許多南腔北調(diào)的異鄉(xiāng)人踏足省城的第一站，街邊是專做的哥生意的豬雜湯飯；大院里，耳畔卻是地地道道的粵語，傍晚時(shí)分靚湯飄香。住戶張阿姨說：“當(dāng)年這里可是很多人垂涎的單位宿舍樓，現(xiàn)在它老了，我也老了，有能力的年輕人也漸漸搬出去了?！?/p>

2021年，廣信片區(qū)微改造項(xiàng)目啟動(dòng)，2022年4月，愿景集團(tuán)中標(biāo)，并與廣州市政府、白云區(qū)政府簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，以“投資-設(shè)計(jì)-施工-運(yùn)營-管養(yǎng)”全過程介入改造。這家“過江龍”企業(yè)在全國率先探索老舊小區(qū)改造的市場化模式，因?yàn)槌晒Υ蛟臁包h建引領(lǐng)、民意導(dǎo)向、微利持續(xù)、改管一體”的北京“勁松模式”而廣為人知。

設(shè)計(jì)之前，先問需于民。設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)就像人類學(xué)做“田野調(diào)查”一般，穿街走巷、爬樓訪談，與居民及居委接觸、派發(fā)調(diào)研問卷?？偣?棟樓的片區(qū)，被圍墻隔成6個(gè)小區(qū)，白云區(qū)住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人直言，圍墻阻斷了居民的交流，各個(gè)小區(qū)空間狹小，難以新增配套設(shè)施。一位澆花的居民大叔深有體會(huì)：“我們被困在這小小的一棟樓內(nèi)，連扔個(gè)垃圾都要走出圍墻外，你們改造一定要記得從生活便利的角度來設(shè)計(jì)。”

十多天的調(diào)研中，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn)這位大叔的意見頗有代表性，受訪居民中，86%同意拆除圍墻、連片改造。然而，其余的14%呢？設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)繼續(xù)深入了解，其中1位居民擔(dān)心無法保障安全，團(tuán)隊(duì)解釋可通過“視頻監(jiān)控”“建立整體智慧圍墻”等手段解決安全管理問題，他松了一口氣。另外，其中1個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理方關(guān)心能否擴(kuò)大物管范圍，收益如何計(jì)算，團(tuán)隊(duì)詳細(xì)記下意見，為后期運(yùn)營方案提供參考。

廣泛聽取民意之后，微改造項(xiàng)目提出“拆除小區(qū)間圍墻阻隔、打通小區(qū)間交通流線、增強(qiáng)小區(qū)內(nèi)智慧安防布局”的空間調(diào)整思路。在白云區(qū)住建局的牽頭下，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組織多場居民議事會(huì)，在各小區(qū)宣講設(shè)計(jì)方案、公示法定紅線圖、動(dòng)員業(yè)委會(huì)和樓棟長做好解釋工作，最終打消了居民的顧慮。開工之前，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)還和施工單位“約法三章”：不擾民；產(chǎn)生爭議的部分先暫停；居民代表有權(quán)依程序申請(qǐng)局部修改設(shè)計(jì)施工方案。就這樣，以居民權(quán)益為首要考量，成為了項(xiàng)目各單位的共識(shí)。

拆除圍墻增建連廊 大師全程指導(dǎo)設(shè)計(jì)改造

廣信片區(qū)項(xiàng)目是廣州市老舊小區(qū)“大師作”的三個(gè)項(xiàng)目之一，特邀華南理工大學(xué)建筑學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師郭謙作為專家顧問全程指導(dǎo)。在他看來，廣信片區(qū)整體風(fēng)貌雜亂，設(shè)施老舊，居民結(jié)構(gòu)老齡化程度高、老人和小孩活動(dòng)空間和設(shè)施不足，存在亂停車等問題。“在設(shè)計(jì)方面，以‘白云山下有人家’為主題，除了拆除小區(qū)圍墻，將割裂的空間融合，同步增加‘一老一小’活動(dòng)場所，提升片區(qū)人居活力?！?/p>

打破圍墻之后，道路打通，居民出入有更多線路選擇?？紤]到嶺南炎熱多雨的氣候，在居民出行的主要流線，一道風(fēng)雨連廊連接小區(qū)入口與樓棟出入口，讓街坊“雨天出門不濕鞋”。被停車位置占用的小院，擴(kuò)增成集停車功能與樹下休憩功能于一體的宅間大院。

“還有很重要的一個(gè)經(jīng)驗(yàn)，我們堅(jiān)持用性價(jià)比最高的建設(shè)手段，控制項(xiàng)目新增或改建設(shè)施造價(jià)，爭取少花錢多辦事，特別選取既具有老廣州記憶又普遍易得的材料，如馬賽克瓷磚、水磨石、水刷石，讓城市留下記憶，讓人們記住鄉(xiāng)愁?！惫t說。

改造后的廣信片區(qū)，根據(jù)老廣州的生活環(huán)境和集體回憶，巧妙地將馬賽克瓷磚和拱形門元素運(yùn)用到每個(gè)宅間空間，配合水磨石鋪裝和景觀小品，重視“更新”而非“新建”，營造出精巧、實(shí)用的嶺南特色小區(qū)風(fēng)貌。

小區(qū)環(huán)境更新、配套設(shè)施補(bǔ)齊完善，帶動(dòng)了社區(qū)營商環(huán)境的提升。閑置了十余年的底層商鋪空間吸引了商家青睞，已有商業(yè)機(jī)構(gòu)承租運(yùn)營。

社會(huì)資本探索微利可持續(xù)、改造管養(yǎng)一體模式

有了優(yōu)美環(huán)境，有了完善設(shè)施，有了多元生活業(yè)態(tài)，誰來管養(yǎng)維護(hù)？6月1日，廣信小區(qū)舉辦微改造項(xiàng)目亮相暨物業(yè)服務(wù)進(jìn)駐宣傳儀式，白云區(qū)住建局、景泰街道辦事處相關(guān)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目專家顧問華南理工大學(xué)教授郭謙現(xiàn)場與居民交流，推動(dòng)社區(qū)長效管養(yǎng)。從設(shè)計(jì)之前就開始全流程介入改造的愿景集團(tuán)，旗下物業(yè)服務(wù)公司向街道和社區(qū)遞交物業(yè)進(jìn)駐意向書，引導(dǎo)居民通過“先嘗后買”的方式體驗(yàn)物管服務(wù)。

項(xiàng)目調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理……改造以來一直在投入的愿景集團(tuán)，直至管養(yǎng)環(huán)節(jié)才開始進(jìn)入漫長的回報(bào)周期。“相比大刀闊斧全面改造的城市更新項(xiàng)目，老舊小區(qū)微改造沒有多少‘肥肉’，是一般開發(fā)商不愿意碰的‘硬骨頭’?！痹妇凹瘓F(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人說，“我們把時(shí)間拉長，探索微利可持續(xù)、改造管養(yǎng)一體的老舊小區(qū)改造模式?！?/p>

社會(huì)資本參與改造動(dòng)力不足，這正是政府想辦法解決的問題。近日，《廣州市引入社會(huì)資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試行辦法》正式實(shí)施。廣州市住建局在解讀中表示，考慮到老舊小區(qū)改造周期長，投入大而盈利空間較小，《辦法》注重整合停車位、公有房屋、廣告位等各類存量資源和利用路徑，鼓勵(lì)社會(huì)資本積極參與社區(qū)運(yùn)營，為居民提供便民服務(wù)和專業(yè)物業(yè)管理，并允許社會(huì)資本運(yùn)營周期最長延至20年，以長期運(yùn)營收入平衡改造投入。

在社區(qū)文化長廊，有一面由居民與項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)共創(chuàng)的“百家愿景墻”。這是工程推進(jìn)過程中，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)多次組織的書法活動(dòng)上，街坊們提筆留下的“家”字。這些作品被制作成“百家愿景墻”，成為雙方合作的一道風(fēng)景線，寄托著對(duì)美好社區(qū)的期許。按照《辦法》“一次改造，長期保持”的運(yùn)營思維，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)和居民在“新家園”的故事，才剛剛開始。

文、圖/廣州日?qǐng)?bào)·新花城記者：李天研