廣州地鐵3號線準(zhǔn)備“上市”

地鐵3號線是廣州客流量最大的一條地鐵線路。通訊員林藝壕 攝

據(jù)省發(fā)改委公開消息，廣州地鐵3號線參與REITs（基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金）項目已取得行政主管部門出具的無異議函。3號線是廣州地鐵客流量最大的線路，收益較好，發(fā)行基金可盤活存量資產(chǎn)、拓寬融資渠道，募集資金主要投向廣州市新建地鐵項目，研究跨行業(yè)使用。

REITs項目的申報需要得到國家相關(guān)部委批復(fù)。省發(fā)改委表示，將進(jìn)一步加強(qiáng)與國家發(fā)改委的對接，指導(dǎo)服務(wù)全省各基礎(chǔ)設(shè)施REITs參與方，高質(zhì)量推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目儲備申報工作。

7日，省發(fā)展改革委組織召開廣東省推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs高質(zhì)量發(fā)展工作動員會，旨在有效盤活存量資產(chǎn)，推動形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。會上，省發(fā)改委發(fā)布了《廣東省基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)申報輔導(dǎo)手冊》（以下簡稱《輔導(dǎo)手冊》），中國證監(jiān)會債券監(jiān)管部相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹了REITs常態(tài)化發(fā)行基礎(chǔ)制度與監(jiān)管安排。

《輔導(dǎo)手冊》分12個專篇介紹收費(fèi)公路、保障性租賃住房、燃?xì)獍l(fā)電等基礎(chǔ)設(shè)施REITs的申報條件、解決思路、參考案例，其中倒數(shù)第二個提到城市軌道交通。根據(jù)《輔導(dǎo)手冊》，城市軌道交通REITs項目要求現(xiàn)金流投資回報良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。而且，項目收益持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，因商業(yè)模式或者經(jīng)營業(yè)態(tài)等原因，現(xiàn)金流提供方較少的，重要現(xiàn)金流提供方應(yīng)當(dāng)資質(zhì)優(yōu)良，財務(wù)情況穩(wěn)健。項目現(xiàn)金流主要由市場化運(yùn)營產(chǎn)生，不依賴第三方補(bǔ)貼等非經(jīng)常性收入。

城市軌道交通項目一般公益屬性較強(qiáng)，為滿足發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs要求，可選擇年客流量或日均客流量較大的城軌線路作為入池資產(chǎn)，盡量減少政府補(bǔ)貼、可行性缺口補(bǔ)助在營業(yè)收入中占比。

募集資金可以做哪些用途？《輔導(dǎo)手冊》明確，基礎(chǔ)設(shè)施REITs凈回收資金應(yīng)主要用于在建項目、前期工作成熟的新項目；其中，不超過30%的凈回收資金可用于盤活存量資產(chǎn)項目，不超過10%的凈回收資金可用于已上市基礎(chǔ)設(shè)施項目的小股東退出或補(bǔ)充發(fā)起人流動資金等。在符合國家政策及企業(yè)主營業(yè)務(wù)要求的條件下，回收資金可跨區(qū)域、跨行業(yè)使用。

申報進(jìn)度：已取得REITs項目的無異議函

《輔導(dǎo)手冊》選擇了廣州地鐵3號線基礎(chǔ)設(shè)施REIT項目作為參考案例。目前，申報基礎(chǔ)設(shè)施REITs的城市軌道交通項目一般為客流量大、收益好的地鐵線路。3號線（含北延段）是廣州地鐵客流量首屈一指的線路，去年日均客運(yùn)量139.1萬人次。今年來，廣州地鐵客流明顯回升，4月28日3號線（含北延段）運(yùn)客234.83萬人次，逐漸恢復(fù)到2019年的水平。

廣州地鐵3號線基礎(chǔ)設(shè)施REIT項目底層資產(chǎn)為3號線主線范圍內(nèi)獨(dú)立建設(shè)管理的資產(chǎn)，具體包括項目范圍內(nèi)權(quán)屬清晰的不動產(chǎn)（即隧道、車站）、面向乘客提供服務(wù)的設(shè)施設(shè)備資產(chǎn)等。當(dāng)期不動產(chǎn)評估值約50億元，預(yù)計首年和次年現(xiàn)金分派率不低于5%。

《輔導(dǎo)手冊》認(rèn)為，廣州地鐵3號線主線線路資產(chǎn)權(quán)屬清晰，廣州地鐵集團(tuán)依法擁有完整的所有權(quán)。廣州地鐵集團(tuán)已履行完畢沿線的13個站點(diǎn)、12個區(qū)間隧道（含1個折返線區(qū)間工程）建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)及辦理《不動產(chǎn)權(quán)證》的程序，并取得基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)所對應(yīng)的權(quán)屬證書。

根據(jù)《輔導(dǎo)手冊》，廣州地鐵3號線已取得行政主管部門出具的《關(guān)于廣州地鐵集團(tuán)有限公司參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目的無異議函》，同意將廣州市軌道交通3號線涉及劃撥用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓至項目公司名下，對廣州地鐵3號線基礎(chǔ)設(shè)施REIT項目以土地使用權(quán)人（即項目公司）100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目無異議。廣州地鐵集團(tuán)通過自持比例為51%實現(xiàn)并表。

《輔導(dǎo)手冊》提到，3號線基礎(chǔ)設(shè)施REIT項目募集資金主要投向廣州市新建地鐵固定資產(chǎn)投資項目，研究跨行業(yè)使用，如消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等。

記者了解到，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的申報由國家發(fā)改委與中國證監(jiān)會兩部門主管，同步受理、聯(lián)合反饋、共同審議。項目申報主要有盡調(diào)及申報材料準(zhǔn)備、發(fā)改委申報、證監(jiān)會及交易所申報等幾個階段。

省發(fā)改委表示，廣東省推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs高質(zhì)量發(fā)展工作動員會進(jìn)一步凝聚了加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的工作共識，推廣交流了先進(jìn)經(jīng)驗，拓展了合作空間，標(biāo)志著廣東省推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)進(jìn)入全面培育、重點(diǎn)突破的新階段。

下一步，省發(fā)改委將進(jìn)一步加強(qiáng)與國家發(fā)改委的對接，指導(dǎo)服務(wù)全省各基礎(chǔ)設(shè)施REITs參與方，高質(zhì)量推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目儲備申報工作。

什么是基礎(chǔ)設(shè)施REITs？

基礎(chǔ)設(shè)施REITs是在證券交易所公開發(fā)行交易的封閉式公募基金，通過資產(chǎn)證券化的方式將符合國家宏觀調(diào)控政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展要求、具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流收益的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可上市交易、具有較強(qiáng)流動性的資產(chǎn)，實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的IPO。

對于原始權(quán)益人，發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs可盤活存量資產(chǎn)、拓寬融資渠道，引進(jìn)權(quán)益資金、優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，助力從“重資產(chǎn)”向“輕資產(chǎn)”的轉(zhuǎn)型，通過市場化定價和交易實現(xiàn)資產(chǎn)價值管理。對于投資者，通過投資基礎(chǔ)設(shè)施REITs受讓資產(chǎn)的部分所有權(quán)，分享基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)未來的收益。

延伸閱讀：廣州兩只公募REITs一季度業(yè)績表現(xiàn)亮眼

目前，廣州已有兩只公募REITs成功發(fā)行并上市，分別為華夏越秀高速REIT和平安廣州廣河REIT，項目類型均為交通基礎(chǔ)設(shè)施。

具體來看，華夏越秀高速REIT的原始權(quán)益人為越秀交通基建有限公司的全資子公司越秀（中國）交通基建投資有限公司，底層資產(chǎn)為漢孝高速；平安廣州廣河REIT的原始權(quán)益人及運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)為廣州交通投資集團(tuán)有限公司，底層資產(chǎn)為廣河高速（廣州段）。與此同時，其他項目也在推進(jìn)中，近日，證監(jiān)會已接收易方達(dá)基金關(guān)于易方達(dá)廣州開發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REIT）的申請注冊材料。

在投資標(biāo)的上，普通公募基金的標(biāo)的是上市公司的股票、債券，而基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層資產(chǎn)為高速公路、產(chǎn)業(yè)園等基礎(chǔ)設(shè)施。在收益來源上，普通公募基金的收益來自股票或債券等證券的投資收益、股息、利息，而基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的收益主要來源于項目本身的經(jīng)營收益和資產(chǎn)增值。

從今年一季度情況來看，交通基礎(chǔ)設(shè)施類項目中，高速公路在出行限制解除等積極因素的推動下，居民出行意愿強(qiáng)烈，交通運(yùn)輸客貨運(yùn)量增勢明顯，疊加2022年的低基數(shù)水平，上市REITs中多條交通樞紐通行費(fèi)在同比和環(huán)比指標(biāo)上均有顯著改善。

其中，今年一季度，華夏越秀高速REIT累計實現(xiàn)收入6531.60萬元，基金可供分配金額4433.37萬元，環(huán)比增長52.60%；平安廣州廣河REIT實現(xiàn)收入達(dá)到1.95億元，同比增長14.83%。 （王楚涵）

投資提醒：考慮底層資產(chǎn)收益與運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)的關(guān)聯(lián)度

基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為公募基金，降低了投資門檻，讓公眾投資者可以分享國內(nèi)優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的收益，并參與到新的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中。由于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是長期配置資產(chǎn)，建議投資者不應(yīng)因短期波動而投機(jī)追漲。

廣發(fā)基金REITs業(yè)務(wù)華南負(fù)責(zé)人馬驥提醒，建議投資者選擇相對熟悉的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，并結(jié)合基金公司等專業(yè)理財機(jī)構(gòu)的建議理性投資。

另外，要考慮底層資產(chǎn)收益與運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)的關(guān)聯(lián)度。選擇收益相對更少依賴于運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs時，建議更關(guān)注于資產(chǎn)服務(wù)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和政策，而在選擇資產(chǎn)收益更多依賴運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs時，除了關(guān)心區(qū)域經(jīng)濟(jì)和政策，還需考慮運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)的實力。 （王楚涵）

文/廣州日報全媒體記者李天研（除署名外）