社會(huì)資本如何參與老舊小區(qū)改造？廣州出臺(tái)全流程辦法指引！

大洋網(wǎng)訊 對(duì)于廣州這座超大城市而言，以“繡花”功夫推進(jìn)老舊小區(qū)改造，是老城市煥發(fā)新活力的重要途徑之一。

5月17日，16屆37次市政府常務(wù)會(huì)議審議通過《廣州市引入社會(huì)資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）?！掇k法》創(chuàng)新了老舊小區(qū)的改造模式，推動(dòng)社會(huì)力量參與，是廣州在全國(guó)優(yōu)先出臺(tái)引入社會(huì)資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造全流程辦法，對(duì)引入、監(jiān)管、退出等全流程作出指導(dǎo)，讓老舊小區(qū)改造市場(chǎng)化有章可循，助力實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)改造全生命周期建管一體化，提升老舊小區(qū)改造、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)水平。

廣州老舊小區(qū)改造試點(diǎn)項(xiàng)目——泮塘五約微改造（圖/廣州日?qǐng)?bào)·新花城記者：蘇韻樺）

引入社會(huì)資本參與，增強(qiáng)老舊小區(qū)改造自身“造血”能力

《辦法》鼓勵(lì)和引導(dǎo)社會(huì)資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和運(yùn)營(yíng)，從政府主導(dǎo)轉(zhuǎn)向政企合作，改變財(cái)政資金“輸血式”改造，通過引入社會(huì)資本成片建、改、管，增強(qiáng)小區(qū)自身“造血”能力，多元拓寬資金來源渠道，運(yùn)用市場(chǎng)力量提升社區(qū)服務(wù)水平和治理能力。

根據(jù)《辦法》，引入社會(huì)資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作應(yīng)當(dāng)遵循政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、依法依規(guī)、公開擇優(yōu)、長(zhǎng)效治理、探索創(chuàng)新的基本原則。根據(jù)分工，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局指導(dǎo)，區(qū)老舊小區(qū)改造主管部門具體負(fù)責(zé)，街道（鎮(zhèn)）負(fù)責(zé)協(xié)助有關(guān)單位做好前期調(diào)查等工作。

《辦法》明確，由各城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施單位作為項(xiàng)目社會(huì)資本的引入主體，負(fù)責(zé)社會(huì)資本引入及其監(jiān)督管理工作，具體包括前期摸查、實(shí)施方案編制及報(bào)批、社會(huì)資本引入及合同（協(xié)議）簽訂、工程組織實(shí)施、監(jiān)督指導(dǎo)、合作期滿移交、協(xié)助統(tǒng)籌整合各類資源。

微改造后的南沙區(qū)湖田小區(qū)（圖/廣州日?qǐng)?bào)·新花城記者：蘇俊杰）

社會(huì)資本可全鏈條或分階段參與老舊小區(qū)改造

社會(huì)資本具體要如何參與廣州老舊小區(qū)改造？《辦法》對(duì)參與內(nèi)容、參與方式等都給出了明確的指引，從工程建設(shè)、存量資源運(yùn)營(yíng)、提供便民專業(yè)服務(wù)、長(zhǎng)效治理、專業(yè)物業(yè)管理五方面明確了社會(huì)資本可參與廣州老舊小區(qū)改造的內(nèi)容。如存量資源運(yùn)營(yíng)方面，《辦法》提出在符合有關(guān)安全管理要求情況下，社會(huì)資本可對(duì)公有房屋、公共低效閑置用地、機(jī)動(dòng)車泊位、公共廣告位等存量資源開展活化利用，并鼓勵(lì)整合相關(guān)國(guó)有企業(yè)物業(yè)、私有物業(yè)，成套成片共同改造提升和經(jīng)營(yíng)管理，《辦法》鼓勵(lì)社會(huì)資本提供養(yǎng)老、托幼、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育等公共服務(wù)和超市、菜市場(chǎng)、家政等便民商業(yè)服務(wù)，以及鼓勵(lì)根據(jù)業(yè)主需求提供家電維修、社區(qū)團(tuán)購等特色服務(wù)。

參與方式方面，《辦法》明確社會(huì)資本可以全鏈條或分階段的方式參與老舊小區(qū)改造項(xiàng)目投資、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管養(yǎng)等實(shí)施工作。

值得一提的是，全鏈條參與方式創(chuàng)新了老舊小區(qū)的改造模式，推動(dòng)老舊小區(qū)改造從“物質(zhì)空間提升”轉(zhuǎn)變?yōu)椤吧鐓^(qū)綜合治理”，充分挖掘整合老舊小區(qū)低效閑置資源，引入社會(huì)資本發(fā)揮其資產(chǎn)管理優(yōu)勢(shì)，參與改造項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管養(yǎng)等工作，成套成片改造提升和經(jīng)營(yíng)管理。如此一來，社會(huì)資本可通過提供公共服務(wù)和增值服務(wù)，以產(chǎn)生的收益平衡前期投入，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)改造的可持續(xù)發(fā)展。

微改造的泮塘五約（圖/廣州日?qǐng)?bào)·新花城記者：蘇韻樺）

社會(huì)資本參與改造服務(wù)期限最長(zhǎng)不超過20年

《辦法》還明確了社會(huì)資本的引入程序，主要包括項(xiàng)目摸查、策劃方案編制和審定、編制實(shí)施方案、意見征求、實(shí)施方案報(bào)批、資源整合、引入社會(huì)資本（簽訂合同）、項(xiàng)目實(shí)施、監(jiān)督檢查。

在一系列程序中，項(xiàng)目摸查要摸清老舊小區(qū)基本情況，梳理城鎮(zhèn)老舊小區(qū)及周邊資源情況以及征集居民改造意愿及需求。《辦法》明確，社會(huì)資本參與改造，服務(wù)期限最長(zhǎng)不超過20年，國(guó)家、省、市對(duì)服務(wù)期限有規(guī)定的，從其規(guī)定。社會(huì)資本可享受相關(guān)優(yōu)惠支持政策，包括金融支持、稅收優(yōu)惠等。項(xiàng)目涉及業(yè)主共同決定事項(xiàng)的，應(yīng)按《民法典》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并明確引入社會(huì)資本授權(quán)經(jīng)營(yíng)的范圍、內(nèi)容、提供服務(wù)、收益分配等，形成業(yè)主共有收益項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案。

根據(jù)《辦法》，項(xiàng)目實(shí)施單位按照經(jīng)批復(fù)的實(shí)施方案依法合規(guī)按程序引入社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造。在同等條件下，擇優(yōu)選擇信用良好、老舊小區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)豐富、為改造項(xiàng)目提供更多資金和服務(wù)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)資源承包總費(fèi)用報(bào)價(jià)更高的社會(huì)資本作為項(xiàng)目合作方。

此外，《辦法》還強(qiáng)調(diào)，由市或區(qū)老舊小區(qū)改造職能部門牽頭，會(huì)同相關(guān)部門開展策劃工作。存量公有房屋、公共低效閑置用地等資源用于老舊小區(qū)改造的，經(jīng)審定的策劃方案依法適用于相關(guān)手續(xù)的辦理。由實(shí)施單位組織編制城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實(shí)施方案，并在方案中設(shè)置社會(huì)資本引入專章，經(jīng)批復(fù)的實(shí)施方案，依法適用后續(xù)項(xiàng)目引入社會(huì)資本、辦理既有建筑活化利用及相關(guān)資源授權(quán)運(yùn)營(yíng)管理手續(xù)辦理。

文/廣州日?qǐng)?bào)·新花城記者：申卉、賈政