康樂鷺江舊村改造策劃方案公示：拆握手樓，留大型專業(yè)市場

22日，海珠區(qū)鳳和（康樂村、鷺江村）片區(qū)改造策劃方案開始公開征求意見。占地面積約兩個花城廣場的鳳和片區(qū)，擁有全國知名的中大布匹市場、分布在城中村的服裝加工小作坊，形成了完整的紡織服裝產(chǎn)業(yè)鏈，就業(yè)人口龐大。改造策劃方案擬保留大型專業(yè)市場，拆除握手樓，打通片區(qū)路網(wǎng)，未來定位為廣州時尚之都、城央都市產(chǎn)業(yè)活力區(qū)。

兩個花城廣場大小，廣州迄今投資最大舊改

鳳和（康樂村、鷺江村）片區(qū)位于海珠區(qū)中部，北至新港西路，毗鄰中山大學(xué)，南至楊灣涌，毗鄰上涌果樹公園，東至廣州大道南，西至瑞康路。綜合考慮改造主體權(quán)屬范圍控規(guī)管理單元、控規(guī)路網(wǎng)等，劃定片區(qū)策劃范圍用地面積287.54公頃。鳳和（康樂村、鷺江村）改造范圍用地面積110.18公頃，相當(dāng)于花城廣場（56公頃）的兩倍。

本次改造的方式是全面改造，以拆除新建為主。改造模式為合作改造，引入開發(fā)商參與，這是采用多年的既有模式。與之相對的是，新中軸線（海珠）等四大重點片區(qū)將采取“依法征收、凈地出讓”的新模式。

2021年1月，鳳和聯(lián)社召開康樂村、鷺江村社員代表大會，表決同意選擇合生創(chuàng)展集團(tuán)作為鳳和（康樂村、鷺江村）更新改造正式合作企業(yè)。根據(jù)招商文件，兩條村的改造范圍內(nèi)總建筑面積335.94萬平方米，總投資金額約346.67億元。這是廣州城市更新掛網(wǎng)招商以來，投資總額最大的舊改項目。

大型專業(yè)市場：留；握手樓小作坊：拆

鳳和片區(qū)的中大布匹市場，全國聞名。據(jù)不完全統(tǒng)計，片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)模高達(dá)數(shù)千億元，每平方公里帶動13萬的就業(yè)崗位。9月中旬，市住建局黨組書記、局長王宏偉介紹廣州高質(zhì)量發(fā)展新空間的“五大愿景”時提到：“產(chǎn)業(yè)方面要梯次轉(zhuǎn)移，想清楚了再干，不能把孩子跟洗澡水一起倒掉，這是廣州包容性的體現(xiàn)，關(guān)乎大量的就業(yè)和成熟的產(chǎn)業(yè)鏈?！?/p>

與此同時，片區(qū)毗鄰中山大學(xué)，海珠區(qū)提出建設(shè)中大國際創(chuàng)新生態(tài)谷，加快構(gòu)建“一區(qū)一谷一圈”發(fā)展布局，推進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，實現(xiàn)產(chǎn)城融合，促進(jìn)片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

平面布局示意圖顯示，改造范圍避讓了廣州國際輕紡城、中大九洲輕紡廣場、廣州長江輕紡城、珠江國際紡織城等大型專業(yè)市場，展示和交易的空間載體得到保留。而分布在城中村握手樓里的服裝加工廠、小作坊，將面臨拆除外遷的命運。

根據(jù)公示，鳳和片區(qū)改造立足產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，打造廣州時尚之都、城央都市產(chǎn)業(yè)活力區(qū)，成為科創(chuàng)策源地、時尚出品地、消費引領(lǐng)地。目標(biāo)是推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展提質(zhì)增效，促進(jìn)土地集約開發(fā)，改善地區(qū)人居環(huán)境，提升空間品質(zhì)，為地區(qū)發(fā)展提供生產(chǎn)和生活服務(wù)配套。

在功能組成方面，改造兼顧區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展與生活服務(wù)功能需求，打造集商業(yè)商務(wù)、居住配套、公共服務(wù)等多功能于一體的產(chǎn)業(yè)活力社區(qū)，形成產(chǎn)城融合的宜居宜業(yè)空間。

連起兩條河涌，打通內(nèi)外路網(wǎng)，規(guī)劃六所學(xué)校

在改善人居環(huán)境方面，改造增加高品質(zhì)開敞空間和公共綠地，為居民提供優(yōu)質(zhì)的休閑活動空間。平面布局示意圖上，流經(jīng)片區(qū)的康樂涌、敦和涌將連通，形成n字形碧道。康樂涌位于羅氏宗祠南側(cè)的部分，計劃擴(kuò)挖成面積和400米跑道運動場相仿的湖面，輔以環(huán)湖綠化景觀，營造出開闊的公共空間。

改造將完善區(qū)域交通路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，改善出行條件。平面布局示意圖顯示，城中村拆除之后，片區(qū)路網(wǎng)將重新布局，南北向?qū)⑾露陕放c華盛南路打通，東西向在廣州國際輕紡城與中大九洲輕紡廣場之間新建一條橫貫片區(qū)的主軸。

改造將完善片區(qū)公共服務(wù)，規(guī)劃布局新增教育、行政管理、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、市政公用等設(shè)施，提升片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施供給水平，改造范圍內(nèi)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)模不少于住宅總建設(shè)量11%。平面布局示意圖顯示，改造范圍內(nèi)規(guī)劃了六所學(xué)校。

改造將嚴(yán)格落實歷史文化保護(hù)要求，充分利用現(xiàn)有歷史文化資源。祠堂建筑成組保留或遷移打造文化景觀節(jié)點，留住村民生活記憶，延續(xù)村落歷史文化。改造范圍內(nèi)涉及2株古樹后續(xù)資源，規(guī)劃盡可能原址保留，如確需遷移的將就近遷移至規(guī)劃綠地。

歷經(jīng)30年發(fā)展，中大對面形成超級紡織商圈

“全國紡織看廣東，廣東紡織看中大?！笨禈氟樈脑熘躁P(guān)注度高，不僅因為投資金額和面積大，還有其區(qū)位、產(chǎn)業(yè)地位舉足輕重?？禈氟樈旧硎侨珖劽募徔椊灰咨倘头b產(chǎn)地，其北面緊鄰中山大學(xué)。新港西路南北，一邊是華南最高學(xué)府中山大學(xué)，幽雅寧靜，另一邊是截然不同的繁雜喧鬧。康樂村鷺江村是廣州人口最密集的區(qū)域之一。

中大紡織商圈的起源，可追溯到20世紀(jì)80年代末，當(dāng)時賣毛線布料的小商販自發(fā)遷到中山大學(xué)對面的空地，后來固定在25路公交車總站旁經(jīng)營，擴(kuò)大成布匹專業(yè)市場。90年代初，全國前來采購的客商越來越多，名氣越來越大，由于地處名校中山大學(xué)校園對面，買賣的商品主要是布料，久而久之被稱為中大布匹市場。

繼早期布料銷售后，產(chǎn)業(yè)鏈也隨之形成。1993年第一批服裝加工廠入駐康樂村旁邊的鷺江村，租下本地居民民宅作廠房，此后源源不斷的加工廠在鷺江康樂遍地開花。這些房屋工廠一般二樓加工，三樓住人，三四個人便可以組成一個加工廠。慢慢地，上千間服裝加工作坊密密麻麻擠滿一條條窄巷。隨著中大布市的規(guī)模不斷膨脹，村里房屋供不應(yīng)求，村民開始大規(guī)模加建樓房，由原來的三層半加建到五六層。產(chǎn)業(yè)鏈也從康樂鷺江向周邊擴(kuò)散。

如今，20多萬常住“村民”與中大紡織商圈結(jié)成了共生關(guān)系，當(dāng)中九成五以上從事相關(guān)行業(yè)，數(shù)以萬計的湖北荊州、仙桃人把這里視作第二故鄉(xiāng)，扎根發(fā)展。這里是自成體系的紡織小社會，即便一年不出康樂、鷺江牌坊，年輕打工人仍然可以走在潮流尖端。

而真正與舊村改造直接利益相關(guān)的兩村社員不過4000余人。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2018年，康樂村人均分紅244365元，鷺江村人均分紅金額158313元。這只是分紅收入，還沒包括村民房屋的租金收入。

專家：產(chǎn)業(yè)鏈條如何處置，需要懂產(chǎn)業(yè)的主體

20世紀(jì)90年代開始深耕廣州城中村改造的廣州市現(xiàn)代城市更新產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心院長江浩說：“城市更新和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型正在進(jìn)入高度互動互促時期，廣州272條城中村里面有一半以上是產(chǎn)業(yè)村，比如中大康樂村、鷺江村，荔灣的山村，越秀的瑤臺村等，大拆大建趕走產(chǎn)業(yè)和一味保留現(xiàn)狀都是不合適的，建議產(chǎn)業(yè)村單獨分類形成指引，認(rèn)真研究產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型需求，確定騰挪開發(fā)時序和招商運營機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)主題產(chǎn)業(yè)載體的先行開發(fā)，產(chǎn)業(yè)村的改造要達(dá)到產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)城融合，不是一個‘產(chǎn)居比’那么簡單的事情。”

廣州中心城區(qū)擁有發(fā)達(dá)的紡織服裝業(yè)的城中村，積累多年的產(chǎn)業(yè)何去何從？“產(chǎn)業(yè)肯定是要留的，問題是留什么，是小作坊、檔口、還是設(shè)計研發(fā)機(jī)構(gòu)？”江浩說，“紡織服裝業(yè)包括設(shè)計打版、加工制作、展示銷售等鏈條，不同環(huán)節(jié)對空間載體的需求不一樣。改造之后要提供合適的產(chǎn)業(yè)空間，用作研發(fā)孵化和展示交易，加工的環(huán)節(jié)可以轉(zhuǎn)移到廣州其他地方，但不要太遠(yuǎn)，不然鏈條就斷了?！?/p>

“這需要精準(zhǔn)如‘繡花針’一般的功夫，也需要懂產(chǎn)業(yè)的主體來操刀?！苯普f。過去的城中村改造，通常由地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)，但對于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的工作，地產(chǎn)商不論是經(jīng)驗還是資源都未必能夠勝任。“現(xiàn)在統(tǒng)籌做地的模式，可以在‘洗菜’之后進(jìn)行‘分菜’，將不同的內(nèi)容交給不同的主體來負(fù)責(zé)，比如地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)建房子的部分，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入可以讓產(chǎn)投機(jī)構(gòu)、商會等主體來介入，保障性租賃住房則可以讓安居集團(tuán)加入?！?/p>

如何提意見

公示時間：公示期30天，自2023年9月22日至2023年10月21日止。

公示網(wǎng)站：http://zfcj.gz.gov.cn/zjyw/csgx/gsgz/content/post_9226417.html

文/廣州日報·新花城記者：李天研 廖靖文 賈政

圖/廣州日報·新花城記者：李天研