注意！業(yè)主擅自改建房屋 當(dāng)心限制交易無(wú)法過(guò)戶

大洋網(wǎng)訊 二手房交易中，獨(dú)棟樓房因其面積大、可改造性強(qiáng)等特點(diǎn)受到不少購(gòu)房者的追捧。然而，獨(dú)棟樓房若涉及未經(jīng)相關(guān)行政部門(mén)審批的違規(guī)加建、改建行為，房屋在交易時(shí)無(wú)法正常過(guò)戶，將會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)一定的麻煩和經(jīng)濟(jì)損失。在廣州，就有業(yè)主為此被告上了法院。

交付1730萬(wàn)元后被限制交易

莫先生系廣州市荔灣區(qū)某棟樓房的產(chǎn)權(quán)登記人，該樓房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上載明屋內(nèi)建筑面積89平方米，房屋總層數(shù)3層。因此前又加建了兩層，該樓房目前實(shí)高5層。

2021年8月，莫先生決定出售該樓房，故委托朱先生代為處理房屋出售及辦理過(guò)戶、簽訂合同等事宜。恰逢連先生欲購(gòu)房，其在現(xiàn)場(chǎng)查看了莫先生的房屋情況，并查閱房屋登記情況后，甚是滿意，決定購(gòu)買(mǎi)此房。

隨后，朱先生代理莫先生（甲方，出賣(mài)人）與連先生（乙方，買(mǎi)受人）簽訂了《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定莫先生將該樓房以2730萬(wàn)元總價(jià)出售給連先生，價(jià)款分期支付。

合同簽訂后，連先生分期支付了購(gòu)房定金及購(gòu)房款共1730萬(wàn)元。但后續(xù)在辦理房屋過(guò)戶手續(xù)時(shí)，連先生卻被告知因該樓房涉及違建，目前已被房管部門(mén)限制交易。

因無(wú)法繼續(xù)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，連先生要求解除合同，莫先生不同意，雙方僵持不下，連先生遂將莫先生、朱先生起訴至法院，請(qǐng)求解除合同、莫先生及朱先生退還已付款項(xiàng)，并按合同約定賠付違約金。

法院判決解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同

廣州市荔灣區(qū)人民法院一審判決：確認(rèn)連先生與莫先生簽訂的《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》解除，莫先生向連先生一次性返還定金及購(gòu)房款1730萬(wàn)元，朱先生對(duì)該項(xiàng)義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，連先生在收齊款項(xiàng)后將涉案房屋交還給莫先生。

判決后，三人不服提起上訴。廣州市中級(jí)人民法院二審判決：駁回上訴，維持原判。

荔灣區(qū)人民法院經(jīng)辦法官邱思陵指出，本案中，購(gòu)房合同是出賣(mài)人莫先生與買(mǎi)受人連先生的真實(shí)意思表示，雙方應(yīng)依約履行。但由于連先生未能取得案涉房屋的產(chǎn)權(quán)，其合同目的客觀上無(wú)法實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)要求解除合同，返還已付定金及購(gòu)房款，符合法律規(guī)定。

至于違約責(zé)任問(wèn)題，房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定交易的標(biāo)的物應(yīng)是合法的建筑物。本案中，買(mǎi)受人連先生在購(gòu)房時(shí)已查閱房屋登記情況并到現(xiàn)場(chǎng)查看，知悉房屋登記情況與現(xiàn)狀不一致、房屋現(xiàn)狀存在超出產(chǎn)權(quán)證載面積的事實(shí)，但其仍自愿簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，故應(yīng)對(duì)此產(chǎn)生的不能過(guò)戶、違法建設(shè)被拆除等風(fēng)險(xiǎn)及可能產(chǎn)生的損失有合理預(yù)見(jiàn)，而不能將合同無(wú)法履行的責(zé)任全部歸責(zé)于出賣(mài)人。

出賣(mài)人在出售房屋時(shí)，亦明知案涉房屋存在違章建設(shè)，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)合同無(wú)法履行均負(fù)有責(zé)任，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)損失，故法院對(duì)買(mǎi)受人主張的違約責(zé)任不予支持。另因朱先生在案件審理中同意承擔(dān)合同出賣(mài)方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，故由其承擔(dān)連帶責(zé)任。

法官提醒，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同前，買(mǎi)受人應(yīng)注意審查房屋的產(chǎn)權(quán)登記情況，核實(shí)產(chǎn)權(quán)人、證載面積、他項(xiàng)權(quán)利以及是否有查封等影響合同履行的情況，并到現(xiàn)場(chǎng)查看房屋現(xiàn)狀。若發(fā)現(xiàn)房屋現(xiàn)狀與登記情況不一致的，應(yīng)及時(shí)與出賣(mài)人溝通了解實(shí)情；若房屋存在違法建設(shè)情況，應(yīng)慎重考慮是否能承擔(dān)違法建設(shè)被拆除的風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)。

除此之外，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，買(mǎi)受人還應(yīng)仔細(xì)閱讀并理解合同條款，注意合同約定的付款流程及時(shí)間節(jié)點(diǎn)、交房時(shí)間、過(guò)戶時(shí)間、違約責(zé)任等關(guān)鍵信息，核實(shí)交易標(biāo)的物的面積是證載面積還是現(xiàn)有面積，避免自身合法權(quán)益受到損害。

文/廣州日?qǐng)?bào)·新花城記者：章程 通訊員：荔法宣

圖/廣州日?qǐng)?bào)·新花城記者：莫偉濃